税理士を悩ませる 相続・贈与の土地評価Q&A 第３集

1 評価単位、地目判定

･元は畑だった耕作放棄地
･固定資産税の課税地目は畑だが現況は貸し付けられている雑種地
･長屋の敷地の評価単位と通路の私道評価の可否
･共同ビルの敷地の評価
･渡り廊下でつながっているアパート敷地の評価単位
･評価単位は建物の外観と登記のどちらを重視し判定すればよいか
･第三者法人への貸地は評価単位を分けてもよいか
･土地と宅地の評価単位と地目
･評価単位と地積規模の大きな宅地の評価適用の可否
･複数棟のアパートの敷地の評価単位
･使用貸借部分がある評価単位の取り方

2 私道、歩道状空地

･私道として3割評価すべきか、ゼロでよいのか
･固定資産税が非課税の私道の評価
･私道の評価に不整形地補正率を使ってもよいのか
･位置指定道路を構成している6筆のうち1筆が評価対象の場合
･山林の中にある私道（林道）の評価
･赤道を介して通り抜けできる位置指定道路の評価

3 利用価値が著しく低下している宅地

･狭小地は「利用価値が著しく低下している宅地」としての減価が可能か
･最低面積の限度100㎡の地域にある5㎡の狭小地
･火災のあった土地の評価
･クリーニング店の敷地は土壌汚染地として減価可能か
･マンション敷地内の消防活動用空地は減価可能か
･電柱及び電柱支線が評価対象地内にある場合の減価の可否
･元々池だった狭小地の評価

4 倍率地域、固定資産税評価額、固定資産税路線価、近傍標準宅地単価

･近傍標準宅地単価の役所での確認のしかた
･路線価評価か、倍率評価か

5 無道路地

･無道路地？想定開設通路は？
･行き止まりの2項道路の一番奥で1m接する無道路地

6 側方路線・裏面路線影響加算、正面路線の判定

･二方路地か中間画地か
･タワーマンションの敷地の側方・裏面路線影響加算
･倍率地域の大きな土地以外の評価において側方路線影響加算はすべきか
･倍率地域での評価において側方路線影響加算は必要か
･路線価の境はどこか
･以前路線価地域だった倍率地域の側方路線影響加算
･点で接している場合は裏面路線影響加算すべきか
･三角形の土地の影響加算
･間口距離の取り方
･２か所で接している場合の側方路線影響加算

7 権利の付着している土地

･賃貸されている土地上の権利の判定
･地役権設定の高圧線下の純農地の減価の可否
･地役権が設定されている高圧線下の建築制限
･小学校の校庭として市に貸している土地
･借家権の取引慣行の有無
･建物が共有名義の場合の借地権の評価

8 セットバック

･セットバックと隅切りが両方ある場合
･建築基準法第42条1項2号道路沿いの土地のセットバック減価は可能か
･行き止まり私道の2項道路のセットバック済み部分の評価

9 市街化調整区域内の土地

･市街化調整区域内の雑種地の高圧線下の減価
･無道路地の減価と市街化調整区域のしんしゃくは重複適用可能か
･市街化調整区域の雑種地のしんしゃく割合判定のための調査の進め方

10 土地の時価

･相続財産の売却額と売却先
･不動産仲介業者の査定額
･不動産仲介業者の査定額と相続税評価額の乖離が大きい場合

11 間口、奥行、想定整形地

･正面路線の一部に路線価が付いている場合の間口距離
･凹型の土地の間口距離、奥行距離、想定整形地の取り方

12 伝統的建造物群保存地区内の土地、史跡指定地

･伝統的建造物群保存地区の減価
･史跡として指定されている土地

13 建築基準法の規定

･建築基準法第43条2項の認定要件を満たす道路幅員の見方
･隅切りとは

14 都市計画法の規定

･容積率が異なる2以上の地域にわたる場合の容積率ごとの地積の確認のしかた
･風致地区の減価は可能か
･地区計画による減価の可否

15 農地

･指定から30年経過している生産緑地の減価
･土地改良法によって換地処分された農地
･純農地か、中間農地か
･無断転用されている農地の評価

16 貸家建付地

･賃貸マンションのバイク置き場の面積を賃貸割合の計算時に加算してもよいか
･貸家とその敷地を別々の相続人が取得する場合
･私道の貸家建付地評価の可否
･賃貸しているビルトインガレージの敷地の評価

17 水路・赤道が介在している土地【NEW】

･正面路線との間に赤道が介在している土地の評価
･赤道が介在している土地の払い下げ価額を考慮した評価

18 居住用の区分所有財産の評価【NEW】

･区分所有補正率の計算
･区分所有補正率が未満の場合
･敷地権が設定されている区分所有マンションの評価時の資料
･新マンション評価で区分所有補正率が「評価しない」となる場合