民泊物件の取得に伴う消費税の取扱いについて、下記の理解で問題ないかご教示いただきたく存じます。
【前提】
法人設立後の第1期は未開業であり、免税事業者として経過しました。その後、民泊事業用の不動産を取得する計画が具体化したことから、消費税の還付を視野に入れ、第2期の途中で適格請求書発行事業者の登録を行い、課税事業者を選択しています。
取得予定の物件は、個人が所有していた居住用不動産であり、購入後にリフォームを行ったうえで、民泊用物件として使用する予定です。
【消費税の申告・処理に関する考え方】
第2期および第3期については、本則課税により消費税申告を行い、当該民泊物件の取得に係る消費税については、いったん控除対象外消費税として処理します。
その後、第4期において本則課税による申告を行う際に、当該物件の課税売上割合に応じて、第2期に取得した物件に係る仕入税額控除の調整を行うことができる、という理解です。
この点に関連して、以下の点について整理しています。
※①
期首から課税事業者であったわけではなく、期の途中でインボイス登録により課税事業者となった場合であっても、課税事業者となった後に取得した居住用賃貸建物については、調整対象資産として取り扱うことができる。
※②
第4期において仕入税額控除の調整を行うことを前提とする場合、第2期について2割特例を適用することはできない。
※③
売主は免税事業者である個人ですが、建物部分については税込取得となるため、一定割合（経過措置期間内のため所定の割合）を消費税額として、仕入税額控除の調整対象に含めることができる。
※④
当該物件は高額な建物に該当するため、高額特定資産の仕入れは第2期に行ったものとしてカウントされ、その結果、一定期間経過後であれば、第5期以降に免税事業者へ戻ることや、簡易課税制度を選択することが可能となる。
以上の理解について、実務上問題がないか、また注意すべき点があればご指摘いただけますと幸いです。
