税理士の先生より「個人から法人移転時の建物価格」について、
税務質問会でご質問をいただきましたのでご紹介いたします。
質問
賃貸アパートの建物を子から子が代表の同族会社に売却予定です。
現在は、土地は使用貸借となっていますが、会社に売却後、母と子の会社間で無償返還の届出を提出し地代支払い予定です。
・土地（母所有）：150㎡ 路線価評価 3,000万円
・建物（子所有）：木造2階建て 築30年 160㎡
・固定資産税評価額 260万円
・簿価 0円
・年間賃料 500万円
簿価が無いので、固定資産税評価額の250万円を売価に検討していますが問題ありますでしょうか。
財産評価基本通達上は、収益物件であっても土地と建物に分けて評価するため、収益還元の観点から見る必要がないかと思いますが、法人税法上は、第3者間との間の適正な取引を時価とすれば、収益還元をベースに検討しなければいけないのではとの懸念があります。
収益還元で仮に利回り15％で計算すると2,800万円になり、土地建物を併せて売却すれば財産評価ベースでも近しい金額になります。
ただ、建物のみの売却で考えるとかなり乖離が出てしまいます。このような場合、建物価格をどのように算定するのが良いでしょうか。
固定資産税評価額以外に検討しているのは、下記2つです。
①収益還元で計算した2,800万円に土地建物の固定資産税評価割合（建物割合は12%）を乗じ300万円とする。
②使用貸借の際の使用借権が更地価格の20％と目にしたことがあります。
これを根拠に、建物価値はゼロで使用借権を売買したと考え、
路線価評価2,000万÷0.8×0.2＝500万とする。
これらの計算でも、賃料に比して、建物の譲渡対価が低すぎると、借地権が生み出す経済的利益（賃料）を無税で会社が受け続けることになり、そこも問題になるように思います。
この点に関しては、無償返還の届出を提出しているので、税務上は問題ないと考えられますでしょうか。
また、もし建物簿価が100万円残っていたら、賃料とは無関係に100万円で良いものでしょうか？
この質疑応答の全文については、【税務質問会】に入会すると読むことができます
