以下の事案について、ご意見をいただきたく存じます。
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＜前提＞
会社員Aが自宅と隣接する果樹園（非事業用）を更地にし、分筆後にB、C、Dへ譲渡しました。
譲渡前の状況は以下の通りです。
- 更地全体で3,200㎡
- 居住建築面積部分（地目：宅地 2,000㎡）は取壊直前までAが居住
- 畑部分（地目：畑 1,200㎡）
- 畑（果樹園）は譲渡直前に土留工事を行い更地化
- A居住地には別棟の駐車場小屋あり（居住用財産と一体と考えている）
- 近隣地を100㎡買い足し
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＜譲渡内容＞
- 工務店Bへ旧畑部分を5区画に分筆し売却（1,500㎡／一部宅地混在）
- 不動産会社Cに1区画分筆し売却（500㎡）
- 隣地の会社員Dに売却（400㎡）
- 残りの900㎡はAの新居用地として水道工事を実施（売却地には水道引込工事なし）
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質問1：所基通33-4該当性
区画整理による譲渡は概ね3,000㎡超で事業所得（または雑所得）とされていますが、本件は該当するでしょうか。
当通達は「林地や畑」部分が3,000㎡未満の場合は該当しないとの理解であり、本件は所基通33-4に該当しないと考えています。
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質問2：旧畑部分の居住用財産3000万円特別控除適用可否
譲渡所得区分の場合、旧畑部分を更地にした場合でも、旧畑部分が居住用財産として3000万円特別控除の対象になり得る、という意見がありました。
ただし、居住用財産の範囲となるのは、面積が小さく、それ単体では農地としての価値がなく、住宅敷地と一体とみなすことが適当な場合のみと理解しています。
そのため、本件は該当しないと考えています。
