学校法人が新たな校舎を設置する計画に関連して、収益事業該当性について確認したい点があります。
ある学校法人が、既存の本校とは別の市に新たな校舎を開設する計画を進めています。202●年の開校に先立ち、校舎用地および建物を取得する予定ですが、取得対象の建物には第三者テナントが入居している状態です。取得後は、テナントが退去したのちに建物を取り壊し、新たな校舎を建設する計画となっています。
当該テナントとの賃貸借契約は一定期間残存しており、仮に退去を拒否された場合には、借地借家法の関係から強制的な退去が困難であると考えられています。
また、学校法人が公益法人として不動産を取得する場合、一定の要件を満たせば不動産取得税が非課税となる一方、賃料収入が生じる場合には非課税措置が受けられない点が問題となっています。そこで、現行の賃貸借契約を使用貸借契約に切り替え、賃料を受け取らない形とすることを検討しています。その代替として、賃料相当額を立退料として支払うことで、テナントと合意したとのことです。
この取引については、形式上は賃料の授受がないものの、実質的には経済的利益を供与している取引と評価される可能性があり、一般の法人であれば、賃料相当額を寄付金として処理すべきではないかという論点が想定されます。
そこで、当該学校法人において、この一連の取引が法人税法上の収益事業に該当するかどうかについて判断に迷っています。具体的には、次の点について整理が必要と考えています。
・契約期間が6/20～2月末日までという8カ月未満の期間であることから、反復継続性のある事業といえるのか。
・不動産から生じる取引は、学校法人の本来の目的ではなく、計画どおり202●年に新校舎を開設するための一時的かつやむを得ない対応である点。
形式上、賃料等の金銭の授受が行われていない点。
以上を踏まえ、本件取引が収益事業に該当するか否かの判断の考え方について、ご教示いただきたいと考えています。
