借地権の譲渡予定価格が税務上の時価に該当するのか、ご確認をお願いしたく存じます。
【取引関係者】
・個人A：地主
・個人B：Aの子
・法人C社：借地人（2023年5月27日～）。代表者はA、株主はAおよびB。
・個人X：借地人（～2023年5月27日）
【ここまでの経緯】
2017年2月、XはAに対し、2023年末に期限を迎える借地権を更新しない意向を伝えました。
2019年7月、Xの代理人弁護士がAに「借地権を買い取ってほしい」と要望を伝達。その後、Aも弁護士を立てて交渉が始まりました。
2021年1月、Aは自身の代理人弁護士を通じてXに対し、借地権はAではなくC社が買い取る方針を提示し、Xはこれに同意しました。以降、Aの代理人弁護士はC社の代理人として交渉を進めることとなりました。
2021年2月、BはAおよびC社に対し、「C社がXから取得した借地権をBが譲り受け、既存建物を取り壊してマンションを建てたい」と申し出ました。AとC社はこの意向を了承しました。
2021年3月、C社とXの間で合意が成立。C社が借地権を総額2,800万円で買い取ることになり、手付金300万円を2021年3月に支払い、残金は2023年12月の引渡し時までに支払うこととなりました。C社はXに手付金300万円を支払済です。
2023年5月27日、Xの希望で引渡しを前倒しし、C社は借地権の引渡しを受けました。残金の支払期日も前倒しされ、2023年7月6日となりました。
【今後の予定】
・C社はXに対し、2023年7月6日までに残金2,500万円を支払う予定。
・C社はAに対し、2023年7月6日までに名義変更承諾料280万円を支払う予定。なお、この承諾料はXとの交渉過程で「C社が負担する」と合意済ですが、書面化はされていません。
・C社は、Xから取得した借地権を2023年7月中にBへ譲渡する意向。
・C社からBへ借地権を譲渡する際にも、C社がAへ名義変更承諾料280万円を支払う予定。
【質問事項】
C社およびBは、C社からBへの借地権譲渡価格を以下①～③のいずれかとしたいと考えています。この場合、これらの額を税務上の時価として認められるか、ご見解を伺いたく存じます。
① 2,800万円 （C社がXに支払う借地権買取額）
② 3,080万円 （①＋C社がAに支払う名義変更承諾料280万円）
③ 3,360万円 （②＋C社がBへの譲渡時にAへ支払う名義変更承諾料280万円）
【補足】
1. C社とXの取引価格2,800万円は、双方が弁護士を立て、1年以上にわたり交渉した結果であり、純然たる第三者間取引に基づき経済合理性を踏まえて決定された価格と考えています。よって、その直後に行われるBへの譲渡においても、①～③を税務上の時価とみなして差し支えないのではないかと考えています。ただし、当該借地権の相続税評価額（14,504万円）や公示地価ベースの評価額（18,748万円）と大きな乖離がある点が懸念です。
2. 2021年2月の時点で買主候補をBに変更できれば良かったのですが、C社代理人弁護士の判断（変更が交渉に悪影響を及ぼす懸念）により、買主変更はせずXとの交渉を継続しました。
3. C社・A・Bによれば、Xが借地権を手放す理由は不明であり、売り急ぎなど特別な事情があったかも不明とのことです。
4. XとC社・A・Bとの間には特別な関係はありません。
