【前提】
個人Aが、実子である個人B・C・Dの3名に対して、日本国内に所在し、不動産所得が発生している事業用建物について、相続時精算課税制度を適用して贈与を行い、事業承継を行う予定です。
個人Bはアメリカ合衆国に居住する非居住者ですが、日本国籍を有しており、過去10年以内に日本に住所を有していたことがあります。
個人Cおよび個人Dは、日本国内に居住しています。
当該建物については、B・C・D以外にも他の個人所有者が3名存在しており、共有状態となっています。
また、この建物には複数の事業用テナントが入居しており、賃料については、テナントが不動産管理会社に対して支払いを行い、その後、管理会社から各所有者に対して年4回に分けて分配される仕組みとなっています。
なお、当該不動産管理会社はインボイス登録事業者です。
個人Aは、基準期間における課税売上高が1,000万円を超えているため消費税の課税事業者であり、インボイス登録も行ったうえで、所得税および消費税の確定申告を行っています。
【ご質問】
① 上記の贈与により、個人Aが所有していた建物はB・C・Dの3名にそれぞれ持分が移転することになりますが、当該贈与行為自体について、個人Aの課税売上は発生しないという理解でよろしいでしょうか。
なお、個人Aは他にも不動産所得を有しており、不動産貸付業を廃業するわけではありませんが、廃業する場合にはみなし譲渡の規定があるため、その点が気になっています。
また、同様に、B・C・Dにおいても、課税仕入に係る消費税関係は発生しないと考えて差し支えないでしょうか。
② 贈与後において、非居住者である個人Bに帰属する事業用テナントからの賃料収入については、消費税の課税売上に該当するかを確認したいと考えています。
③ 個人Aの課税売上高は1,000万円を超えていたものの、B・C・Dに贈与を行うことで、贈与後はそれぞれに帰属するテナント収入が1,000万円未満となる見込みです。
その結果、継続的に免税事業者となることが想定されますが、複数のテナントにおいて課税仕入ができなくなる影響も考慮し、インボイス登録を行い、課税事業者となることも検討しています。
この場合、個人Bのテナント収入が課税売上であることを前提として、
・非居住者であってもインボイス登録は可能か
・インボイス登録が可能であるとした場合、非居住者である個人Bは「特定国外事業者」に該当するか
について確認したいと考えています。
なお、個人Bの納税地については、不動産所得が発生する建物の所在地を納税地とする予定です。
