【前提条件】
都営アパート1階で飲食店を経営している10月決算の会社です。
決算前、東京都西部住宅建設事務所の要請により立ち退き補償金を取得し、代替資産（店舗兼土地）を令和5年3月に購入しました。
立ち退き後は元の店舗設置ができないため、立ち退きは避けられない状況でした。
代替資産の店舗については、借家人が現在も利用中で、10月決算の申告時点では新店舗の開業ができない状況です。
購入時点では立ち退きがここまで遅くなるとは予想しておらず、来年5月末に立ち退く予定です。なお、毎月家賃収入があります。
【質問の趣旨】
借家人補償金が収用等に該当する事業によるものか、該当しない場合でも課税の繰り延べの適用を受けられるかについて確認したいです。
添付書類として契約書のみがある場合、最低限の要件を満たせるかも知りたいです。
【具体的質問】
不動産の所有者が、公営住宅法2条4号に基づき地方公共団体に不動産を買い取られる場合、収用等の“等”に該当せず、収用等に伴う代替資産取得の課税特例は適用されないと考えてよいでしょうか。
その場合、措置法65条の4 1項2号により、特別控除の適用は可能と考えています。
借家人が受け取る補償金については、措置法通達64（2）－21が収用等を前提としているため、代替資産取得による課税の繰り延べは適用できないと考えてよいでしょうか。
この考えに従うと、借家人には特別控除などの課税特例がなく、公共事業による強制立ち退きで選択の余地がない場合はそのまま課税されるため、資金繰りに大きな影響があります。
借家人については土地収用法上の特別規定はないため、損失補償として補償金の一部（対価補償金とみなされる額）を措置法通達64（2）－21の収用等の範囲に含め、課税繰り延べの適用を受けることは可能かも確認したいです。
公営住宅法以外の法令（都市計画法、都市再開発法、密集市街地整備法、土地区画整理法など）に該当する可能性もあります。
収用等に該当しなくても課税繰り延べを選択できる制度があるかも知りたいです。
【補足】
・立ち退き補償契約書のみが存在し、契約相手は東京都西部住宅建設事務所です。
・契約書には「東京都の事業の支障にならない場所に移転」と記載されていますが、具体的な事業内容や条例については記載なし。
・担当者に問い合わせたところ、建て替えのため立ち退きが必要で、立ち退き後は店舗設置しないとの説明のみ。書面による証明はなし。
・契約書に「事業のための買い取りである」との記載があることが、課税繰り延べ適用の最低条件とされています（措通64（4）－2）。
