弟Bの名義で登記されている不動産を、実際には兄Aが賃貸アパートとして経営していた場合、この不動産所得の帰属を兄Aと弟Bのいずれとみなすべきかについて確認させてください。
以下、事案の経緯は次のとおりです。
・約30年前に兄Aが銀行借入により当該物件を購入した。
・平成12年に金融機関から差押えを受け競売となり、第三者Cが落札した。
・その後、弟BがCから物件を買い戻し、保証委託契約に基づく求償債務を引き継いだため、登記名義および債務者は弟Bとなった。
・実態として弟Bは名義を貸したのみであり、借入返済は兄Aが負担し、賃貸経営・管理・収益も兄Aが行っていた。
・弟Bは経営に一切関与しておらず、収入も得ていない。
・平成22年に借入金の弁済は完了している。
・その後も兄Aが使用収益を継続していたが、近年重度の精神疾患により意思判断が困難となり、現在はAの妻が賃貸経営を引き継いでいる。
・弟Bは関与を拒み、登記名義から外れたいとの意向を示している。
・所得税は過去から現在まで無申告とみられる。
このため、遡及して過去5年分の所得税の期限後申告を行う場合、これまでの家賃収入の帰属を兄Aと弟Bのどちらとするのが妥当かについてご意見を伺いたいと考えています。
弟Bは名義を貸しただけで実際の収入を得ておらず、経営にも一切関わっていないことから、自身が申告・納税を行う意思はないと述べています。
一方で、弟BはAの妻に対し、名義変更を強く要請しており、Aの妻としては、弟Bから贈与を受けて登記名義を自身へ移し、その後物件を売却したうえで、贈与税および譲渡所得税を申告し、過去分の不動産所得については兄A名義で申告・納税を完結させたいと考えています。
このような事案において、まず不動産所得の帰属については実質所得者課税の原則から判断し、実際の権利者は兄Aであると考え、兄Aの所得として申告・納税することに問題がないか確認させてください。
また、もし弟BからAの妻への名義移転（贈与）を行う場合、その行為が「贈与者 ＝ 真の所有者」であることをB自身が認める形となり、真実の権利関係の解釈に影響を及ぼす可能性はないかについても併せてご意見を伺いたく存じます。
