＜前提＞
・賃借人は自動車販売会社
・個人（社長）が土地を購入し整地（アスファルト舗装）した上で法人へ賃貸している状況
① 敷地の1/4は法人が整備工場を建設し、土地のみを賃貸（非課税売上）
② 残り3/4部分にはシャッター付きガレージを建築し、法人へ賃貸（課税売上）
③ 上記①②以外の部分も駐車場として利用され、販売用車両を置いている（課税売上）
・個人の所得税率が高くなったため、不動産会社を新たに設立予定
・令和5年中に個人所有の①②③の土地およびガレージを売却予定
【質問1】
譲渡に伴う消費税は、課税売上として認識している②③の部分に限定される、という理解でよいでしょうか。もともと土地のみを5,000万円（非課税）で購入しましたが、整地を行ったことで課税取引となり、非課税部分を含めて課税売上が生じるという解釈で正しいでしょうか。
【質問2】
個人は令和3年に課税売上が1,000万円を超えており、令和5年は初めて課税事業者となります。この場合、インボイス制度における簡易課税の期限特例は適用できない、という理解で合っていますか。
参考：
「消費税の仕入税額控除制度における適格請求書等保存方式に関するQ&A」問10には、
「免税事業者が令和5年10月1日から令和11年9月30日までの課税期間中に登録を受ける場合のみ、特例が適用される」とあります。
つまり令和5年時点で免税事業者であり、インボイス登録をしたことにより課税事業者になるケースに限定される、という理解でよいのでしょうか。
【質問3】
譲渡対価が高額で、課税仕入がほとんど発生しないため、不動産売却時には簡易課税制度を利用したいと考えています。課税期間短縮の特例を使う場合、以下の流れで問題ないでしょうか。注意点があればご教示ください。
（3か月ごとの課税期間短縮を前提とした場合）
・令和5年3月31日までに課税期間短縮の届出および簡易課税の届出を提出
・令和5年1月～3月は、みなし課税期間として原則課税を適用
・令和5年4月～6月以降は3か月ごとに簡易課税を適用（この期間中に不動産売却の消費税が発生）
・以後2年間継続適用
また、新法人については不動産売却の消費税控除を受けるために、設立後、事業年度末までに課税事業者選択届出書を提出しておく必要があるという理解でよろしいでしょうか。
