相続における土地評価に際して、賃借権の控除が認められるかどうかを検討しています。
＜前提＞
被相続人は、A社との間で「駐車場賃貸借契約書」と題する契約を締結していました。
当該契約の内容は、以下のとおりです。
・賃貸借の目的物については、別紙において具体的な駐車スペースが枠線で示されている
・A社が駐車場として利用することを目的として、20台分の駐車スペースを一括して賃貸する形式となっている
・契約期間は1年間で、自動更新される契約となっている
・賃料については、消費税を別途加算することとなっている
・契約上の禁止事項として、「本駐車場の賃借権を第三者に譲渡し、または転貸すること」と規定されている
また、本件駐車場の現況については、以下のような状態です。
・駐車場の一部は砂利敷きとなっている
・一部はアスファルト敷きとなっている
・これらの構築物について、賃貸人と賃借人のどちらの負担によって設置されたものなのかは明確になっていない
＜質問＞
上記のような契約内容の場合、本件契約は土地の賃貸借契約に該当し、A社に土地の賃借権が生じていると解釈してよいでしょうか。
特に、「駐車場賃貸借契約書」という契約書の名称だけではなく、実際に20台分の駐車スペースを特定したうえで、A社が駐車場として利用することを目的として土地を一括して賃貸しているという契約の実態から、賃借権の有無を判断すべきなのかについて確認したいです。
＜見解＞
本契約は、一般的な月極駐車場契約などとは異なり、契約書の名称こそ「駐車場賃貸借契約」となっていますが、その実態としては、本件土地をA社の駐車場として利用することを目的として、一括してA社に賃貸する契約であると考えています。
そのため、月極駐車場契約などのように、土地の所有者が利用者に対して、その土地上で一定期間、自動車を保管することを引き受ける契約とは性質が異なるものと考えております。
このような契約の実態を踏まえた場合に、相続税の土地評価上、A社に土地の賃借権が生じているものとして、賃借権の控除を行うことができるのかについて、ご教示いただきたいです。
