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自宅を買い換える際に生じた譲渡益が３，０００万円を超える場合、「居住用財産の譲渡所得の特別控除（措法第３５条）」ではなく、「特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例（措法第３６条の２）」の適用も選択肢となります。本記事では、特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例の要件および、適用する際の注意点について解説します。【この記事の監修者】讃良周泰税理士事務所　税理士　讃良　周泰特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例の概要特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例（以下、居住用財産の買換え特例）は、自宅を買い換える際に生じる譲渡益の課税を繰り延べる制度です。買換資産の取得価額が譲渡資産の譲渡価額の同額以上の場合、居住用財産の買換え特例を適用することで、売却時の譲渡所得をゼロにすることができます。買換資産の取得価額が譲渡資産の譲渡価額を下回るときでも、差額だけが課税対象となるため、売却代金の大部分を買換資産の購入金額に充てることが可能です。ただし、居住用財産の買換え特例は課税を繰り延べる制度であるため、将来買換資産を譲渡した際には、繰り延べた部分に対して課税関係が発生する点には注意が必要です。居住用財産の買換え特例の適用要件・注意点居住用財産の買換え特例は、次の要件をすべて満たしている必要があります。 ①譲渡資産と買換資産が日本国内にある ②譲渡資産の所有者が譲渡資産に１０年以上居住し、譲渡した年の１月１日において譲渡した家屋や敷地の所有期間が共に１０年を超えている ③住まなくなった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに譲渡 ④買主が夫婦や親子など、特別関係者ではない ⑤売却代金が１億円以下 ⑥譲渡資産を売却した年の前年から翌年までの３年間に居住用の買換資産を取得 ⑦買換資産が建築後使用されたことのない住宅の場合において、譲渡した年の令和６年１月１日以後に入居（見込み）であるときは、特定居住用家屋に該当するもの以外のもの ⑧買換資産が耐火建築物の中古住宅である場合には、取得日以前２５年以内に建築されたものであること、または一定の耐震基準を満たすもの ⑨買換資産が耐火建築物以外の中古住宅である場合には、取得日以前２５年以内に建築されたものであること、または取得期限までに一定の耐震基準を満たすもの ⑩買換資産の建物の床面積が５０㎡以上 ⑪買換資産の土地の面積が５００㎡以下 ⑫譲渡した年、前年および前々年に、措法第３５条（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例を除く）、措法第３１の３、措法４１の５、措法４１の５の２、措法３３条の４などの特例を適用していないこと対象不動産に居住していなかった期間がある場合、居住していなかった期間を除いて居住期間を判定します。家屋を取り壊して譲渡した際は、次の要件をすべて満たしていなければなりません。・取り壊された家屋および敷地の所有期間が、家屋が取り壊された日の属する年の１月１日において１０年を超えている・家屋を取り壊した日から１年以内に敷地の譲渡契約が締結され、住まなくなった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに譲渡している・家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などとして利用していない特定居住用家屋とは、住宅用の家屋のうち、一定の省エネ基準（断熱等性能等級４以上および一次エネルギー消費量等級４以上）を満たすもの以外のもので、次のいずれにも該当しない家屋をいいます。・令和５年１２月３１日以前に建築確認を受けているもの・令和６年６月３０日以前に建築されたもの売却代金の合計が１億円を超えた場合の取扱い居住用財産の買換え特例は、売却代金が１億円以下であることが要件の一つですが、自宅の敷地を複数年に分けて譲渡した場合には、自宅を譲渡した年の前々年から翌々年まで（５年間）の売却代金の合計で金額の判定を行います。自宅を譲渡した年分以前の売却代金の合計額が１億円以下であれば、居住用財産の買換え特例は適用可能です。しかし、譲渡した翌年または翌々年に残りの自宅の敷地部分を処分したことで、売却代金の合計額が１億円を超えたときは、売却日から４か月以内に修正申告および納税手続きをしなければなりません。居住用財産の買換え特例を適用した際の住宅借入金等特別控除の取扱い買換資産に入居した年、前年または前々年に居住用財産の買換え特例を適用している場合、住宅借入金等特別控除を適用することはできません。また、入居した年の翌年から３年目までの間に住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、居住用財産の買換え特例を適用するときにおいても、住宅借入金等特別控除は適用できません。居住用財産の買換え特例を適用した際の譲渡所得の計算方法居住用財産の買換え特例を適用した場合、買換資産の取得価額が譲渡資産の譲渡価額と同額以上のときは、譲渡はなかったものとして扱われます。一方、買換資産の取得価額が譲渡資産の譲渡価額よりも小さいときは、譲渡資産の譲渡価額から買換資産の取得価額を差し引いた部分の譲渡があったとみなされます。＜「譲渡資産の譲渡価額＞買換資産の取得価額」における譲渡所得の計算式＞譲渡資産の譲渡価額（A）－買換資産の取得価額（B）＝収入金額（譲渡資産の取得費＋譲渡費用）×（A－B）÷A＝必要経費収入金額－必要経費＝譲渡所得金額居住用財産の買換え特例を適用した際の引継価額の計算方法居住用財産の買換え特例を適用した場合、譲渡した居住用財産の取得価額を引き継ぐことになるため、買換資産を譲渡した際に実際の取得費を用いることはできません。譲渡資産（旧居住用財産）から引き継ぐことになる取得価額（引継価額）は、次の計算式で求めます。＜引継価額の計算式＞（譲渡資産の譲渡価額（A）と買換資産の取得価額（B）の関係） A＝B （計算式）譲渡資産の取得費＋譲渡費用（譲渡資産の譲渡価額（A）と買換資産の取得価額（B）の関係） A＜B （計算式）譲渡資産の取得費＋譲渡費用＋（B－A）（譲渡資産の譲渡価額（A）と買換資産の取得価額（B）の関係） A＞B （計算式）（譲渡資産の取得費＋譲渡費用）×B÷A 譲渡資産の譲渡価額と買換資産の取得価額が同額であれば、譲渡資産の取得費と譲渡費用の合計額をそのまま引き継ぐことになります。譲渡資産よりも買換資産の価額の方が大きい場合には、譲渡資産の取得費と譲渡費用に、買換資産の取得価額から譲渡資産の譲渡価額を差し引いた額を加えます。譲渡資産よりも買換資産の価額の方が小さいときは、譲渡資産の取得費と譲渡費用の合計額の一部しか引き継ぐことができないので注意してください。なお、買換資産の取得時期に関しては引き継がないため、実際に取得した時期を基準に譲渡所得の短期・長期を判断します。まとめ居住用財産の買換え特例は、売却代金の上限が設けられているなど、適用要件が厳しいです。３，０００万円を超える譲渡益が発生していなければ、居住用財産の譲渡所得の特別控除を適用した方が節税になる可能性があるため、要件を確認するだけでなく、適用できる特例を比較することも大切です。また、居住用財産の買換え特例を適用した際には、取得価額を引き継ぐことになりますので、引継価額は買換資産を処分するまで忘れずに覚えておいてください。

居住用財産の買換え特例の適用要件および引き継ぐ取得価額の計算方法

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