税理士の先生より「同族会社に賃貸している土地の評価方法について」について、税務質問会でご質問をいただきましたのでご紹介いたします。
質問
被相続人Ａが同族会社に賃貸している土地について評価方法についてご意見をいただきたいものがあります。
1)賃貸人 被相続人Ａ
2)賃借人 Ｂ社（株主は全員Ａの親族。ＡはＢ社の代表取締役であったが、3年前に退職しており、株式も所有していない）
3)この土地は相続によりＡの長男Ｄが相続し、相続後もＤが賃貸を継続。
4)Ｄは、Ｂ社の株式を所有しているが、Ｂ社の役員でも従業員でもなく、経営には一切関わっていない。相続税申告期限までに役員に就任することもない。
(土地の状況)
1)この土地には、Ａ所有の「Ｘ建物」とＢ社所有の「Ｙ建物」が建っており、どちらもＢ社の事業で使用されている。
2)土地の無償返還の届出が提出されている。
3)Ｂ社がＡに支払っていた賃料は、土地の賃料が土地の固定資産税の約２倍、建物の賃料は建物の固定資産税の約４倍。（土地と建物の賃料は、個別に設定されている）
(評価の方法)
1）土地および建物がすべてＢ社の事業に使用されているため、「土地全体」を自用地評価し、無償返還の届出が提出されているため、自用地評価の80％とした。
（確認したい点）
1）「土地全体」を「自用地評価の80％」としましたが、Ｘ建物とＹ建物の面積の比率で按分した面積で、Ｘ建物に対応する部分は貸家建付地評価、Ｙ建物に対応する部分は自用地の80%と区分して評価すべきでしょうか？
2）土地の賃料は固定資産税の約2倍、建物賃料は固定資産税の約4倍で、固定資産税よりは高いけれど、相場よりは安い可能性（近隣に賃料の参考となるような賃貸物件がなく、近隣相場との比較ができないので明確な根拠はないのですが）があります。
「土地賃料＋建物賃料」で考えれば、固定資産税＋必要経費 以上の賃料にはなっていると思われますが、このような場合、自用地評価の80％とすることは、問題ないでしょうか？
3）土地を相続するＤは、Ｂ社の役員ではなく、なる予定もないため、特定同族会社事業用宅地等とはなりませんが、貸付事業用宅地として小規模宅地の特例を適用することは、賃料が「おそらく」世間相場よりも安いことを考えると問題がありますか？
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