今回のコラムのテーマは、共有名義で不動産を購入するなら完璧に理解しておきたい「住宅ローン減税」です。
「住宅ローン減税」だけでも理解するのは意外に大変ですが、さらに共有名義になると少々複雑になります。
数字が苦手な方でも、スムーズに理解しやすいよう、なるべく簡単に解説していきますので、最後までお付き合いください。
【この記事の監修者】 讃良周泰税理士事務所 税理士 讃良 周泰
まずは「住宅ローン減税」の基本を抑えよう
住宅ローン減税の仕組みが分かっていないと、共有名義の時にどんなメリットがあるのか理解できません。
そのため、はじめに住宅ローン減税の基本について、ざっと解説してきます。
住宅ローン減税を一言で言えば「住宅を購入した人の所得税・住民税を一定額差し引く仕組み」です。
どれくらい差し引かれるかというと、年末時点のローン残債の1％です。適用期間は10年間になっています。
といっても、無制限で毎年1％を差し引いてくれるわけではありません。
一般住宅の場合の借入限度額は「4000万円」です。
仮にこの限度額を超える6000万円のローン残債があっても「4000万円（借入限度額）×1％（控除率）＝40万円」が年間控除の上限になります（※）。
逆に、ローン残債が借入限度額の4000万円以下の場合、年間控除の上限は減ります。
たとえば、ローン残債が3000万円なら「3000万円×1％＝30万円」が年間控除の上限です。
※2021年12月31日までに入居した場合
住宅ローン減税が使えるのは｢年間所得3000万円以下｣の方
住宅ローン減税には利用条件があります。主な内容は次の通りです。
1.所得が3000万円以下であること
2.申請者のマイホームであること
3.民間金融機関から融資を受けていること
4.ローンの返済期間が10年以上であること
5.住宅の床面積が50平方メートル以上であること（登記簿上の面積）
上記の条件のうち、1と2について補足します。
1の「所得が3000万円以下であること」については、控除を受ける年分の所得が3000万円を超えていれば受けることは出来ませんが、3000万円以下となる年分では控除を受けることが出来ます。
2の「申請者のマイホームであること」については、住宅の引き渡し後（または工事完了後）から6ヵ月以内にその物件に住むことが条件になります。
共有名義で住宅ローン減税を使った場合
住宅ローン減税の基礎知識は理解いただけたと思います。
ここから先は、｢共有名義で住宅ローン減税を使った場合｣についてお話していきます。
単独名義で住宅ローン減税を申請できるのは、言うまでもなく「所有者本人のみ」です。
これに対して、共有名義は「共有者それぞれ」が住宅ローン減税を申請することができ、節税額が増える可能性があります。
理屈だけだと分かりにくいかもしれません。4000万円の物件を購入した時のシミュレーションをして、単独名義と共有名義の控除額を比較してみます。
（基本要件）
物件価格：4000万円
夫が払っている所得税・住民税の年間合計30万円
妻が払っている所得税・住民税の年間合計10万円
夫の単独名義でマイホームを買った場合、年間の控除額は30万円です。
制度上の上限は40万円ですが、夫は所得税・住民税の合計30万円しか払っていないので上限額が減ります。
次に、共有名義の場合（持ち分比率夫75％・妻25％を想定）を見てみましょう。
夫：約3000万円×1％＝約30万円
妻：約1000万円×1％＝約10万円
初年度の控除額は約40万円です。2人合わせると単独名義より約10万円控除が増えました。
ちなみに共有名義の金額に「約」と付いているのは、1年間ローン返済をしたのでその分が減っているためです。
2年目以降は、ローン残債が年々減っていくので控除額も少しずつ減っていきますが、単独名義よりも大幅に住宅ローン減税を増やせることは間違いありません。
