小規模宅地等の特例を適用する際に知っておくべきポイント

小規模宅地等の特例は、土地の相続税評価額を最大80％減額できる制度であり、土地の利用用途に応じて特例要件や適用できる限度面積、減額割合が違います。

特例要件を満たしている土地が複数存在する場合、適用する土地の組み合わせも重要なポイントです。

【この記事の監修者】
讃良周泰税理士事務所　税理士　讃良　周泰

小規模宅地等の特例の種類と減額割合

小規模宅地等の特例には4種類の制度があり、それぞれ適用要件が異なります。

特定居住用宅地等

特定居住用宅地等は、亡くなった人（被相続人）が相続開始直前まで住んでいた自宅の敷地に対して適用する制度です。

適用限度面積は330㎡、減額割合は80％減額と、標準的な住宅であれば敷地全体に適用できます。

特定居住用宅地等を適用できるのは、自宅の敷地を取得した配偶者と同居親族です。

配偶者は土地を相続するだけで特例を適用できますが、同居親族については相続開始時点まで土地を所有し、引き続き自宅に居住する必要があります。

別居親族は原則特例を適用できませんが、被相続人に同居親族がいない場合に限り適用できる可能性があります。

被相続人の自宅が2か所以上ある場合、特定居住用宅地等を適用できるのは主に居住用として使用していた自宅の敷地のみです。

そのため別荘や一時的に居住していた住宅の敷地に対して、特定居住用宅地等は適用できません。

特定事業用宅地等

特定事業用宅地等は、被相続人が不動産貸付業以外の事業用の敷地としていた土地に対して適用できる制度です。

適用限度面積は400㎡、減額割合は80％減額と、小規模宅地等の特例の中では最も節税効果は高いです。

特定事業用宅地等を適用できるのは、土地を取得して事業を引き継いだ親族です。

土地は相続税の申告期限まで所有していなければならず、特例対象地で営まれていた被相続人の事業を申告期限までに引き継ぎ、事業継続していることが要件となります。

被相続人が個人事業主として工務店やコンビニを経営していた場合、特定事業用宅地等の適用対象となりますが、事業内容が不動産貸付業の場合は「特定事業用宅地等」ではなく、「貸付事業用宅地等」の対象となりますのでご注意ください。

特定同族会社事業用宅地等

特定同族会社事業用宅地等は、不動産貸付業以外の事業を行っている一定の法人の事業用の敷地としていた土地に対して適用できる制度です。

「一定の法人」とは、相続開始の直前において被相続人および被相続人の親族等で、法人の発行済株式の総数50％超を有している法人をいいます。

適用限度面積は400㎡、減額割合は80％減額と、特定事業用宅地等と並んで小規模宅地等の特例の中で最も節税効果は高いです。

特例要件としては、「法人役員要件」と「保有継続要件」があり、土地を取得した人は双方の要件を満たしている必要があります。

法人役員要件は、相続税の申告期限において法人の役員であることで、保有継続要件は相続税の申告期限までに、特例対象地を所有していることが要件です。

貸付事業用宅地等

貸付事業用宅地等は、相続開始の直前に被相続人が不動産貸付業として使用していた土地に対して適用できる制度です。

適用限度面積は200㎡、減額割合は50％減額と節税効果は一番控えめですが、適用要件を満たしやすいため、活用しやすいのがメリットです。

制度を利用するためには、特例対象地を取得した親族が「事業承継要件」と「保有継続要件」を満たしている必要があります。

事業承継要件は、相続税の申告期限までに特例対象地を引き継ぎ、申告期限まで貸付事業を継続していることです。

保有継続要件は、特例対象地を相続税の申告期限まで所有していることです。

未利用の土地を貸付用として活用すれば、貸付事業用宅地等を適用できるようになりますが、相続開始前の3年以内に新たに貸し付けした土地は特例の対象外となるケースもあるためご注意ください。

小規模宅地等の特例の限度面積判定

小規模宅地等の特例は、適用要件を満たしていれば複数の土地に対して適用することも可能です。

ただ限度面積は利用する制度によって異なり、貸付事業用宅地等を適用するか否かで、限度面積の計算方法は変わってきます。

貸付事業用宅地等がない場合の限度面積

貸付事業用宅地等を適用しない場合、小規模宅地等の特例の計算式は以下の通りです。

特定事業用宅地等と特定同族会社事業用宅地等を併用適用する際は、合計400㎡までが対象です。

一方、特定居住用宅地等と特定事業用宅地等（または特定同族会社事業用宅地等）を併用適用する場合、限度面積はそれぞれで判定することとなるため、最大730㎡まで小規模宅地等の特例を適用することが可能です。

貸付事業用宅地等がある場合の限度面積

貸付事業用宅地等がある場合の限度面積の計算式は次の通りです。

貸付事業用宅地等を適用する場合、小規模宅地等の特例の限度面積は合計して計算することになります。

たとえば特定居住用宅地等（C）を165㎡適用する場合、貸付事業用宅地等（D）は最大100㎡まで適用することが可能です。

小規模宅地等の特例を適用する際の注意事項

小規模宅地等の特例を適用する場合には、次の2点に注意してください。

未分割の状態で小規模宅地等の特例は適用できない

小規模宅地等の特例は、遺産分割協議などにより、土地を相続する人が決まっている場合にのみ適用できます。

相続税の申告期限までに遺産分割協議が完了していないと、小規模宅地等の特例は原則適用できません。

しかし相続税の申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付し、申告期限から3年以内に遺産分割が完了した場合には、その時点で小規模宅地等の特例することが認められています。

なお3年を経過しても遺産分割がまとまらない時は、別途申請手続きが必要です。