相続税の土地の評価方法は、対象地の地目や所在する場所などの条件で変わることがあります。
市街地山林の評価方法にも原則と例外がありますので、本記事で市街地山林の相続税評価額の算出方法をご確認ください。
【この記事の監修者】
讃良周泰税理士事務所 税理士 讃良 周泰
目次
相続税における市街地山林とは
一般的な山林は基本的に宅地転用ができないことから、１㎡当たりの単価はかなり低く抑えられていますが、市街地山林は宅地転用が可能なので１㎡当たりの単価は高く、評価額が宅地並みになることもあります。
相続税で市街地山林の評価額を計算する場合、原則は宅地の価額を基準として計算するのが原則です。
しかし宅地への転用が見込めない市街地山林については、例外的に評価方法が別途定められています。
原則と例外の判断は土地ごとに行う必要があるため、評価する際は現況確認が必須です。
原則的な市街地山林の評価のしかた
市街地山林は、原則として宅地比準方式または倍率方式で評価額を算出します。
路線価地域内の山林の評価方法
路線価地域にある市街地山林は、土地を宅地としたときの１㎡当たりの価額から、山林を宅地に変更する際にかかる１㎡当たりの造成費等を差し引き、評価対象地の面積を乗じて相続税評価額を算出します。
路線価地域は、評価対象地が接している路線価を基準に画地補正が必要です。
市街地山林は土地の形状が歪であることが多いため、不整形地補正などの適用で評価額の減額が見込めますし、山林を宅地とするのに必要となる宅地造成費を差し引くことができます。
宅地造成費には、整地費や土盛り費、土止め費などの種類があり、年分や評価対象地が所在する地域によって各費用の単価は異なります。
山林が傾斜地にある場合には、傾斜地の宅地造成費を適用することになりますが、傾斜地の宅地造成費は傾斜度が急になるほど単価が上がります。
なお、傾斜地の宅地造成費には平坦地の宅地造成費の「伐採・抜根費」は含まれていませんので、造成費を計算する際は伐採・抜根の有無も加味して造成費を算出してください。
倍率地域内の山林の評価方法
倍率地域にある市街化山林は、評価倍率表の山林の欄に倍率が定められている場合には、山林の固定資産税評価額に倍率を乗じて評価額を算出します。
評価倍率表の山林の欄が「比準」となっているときは、宅地比準方式により評価額を算出することになります。
宅地比準方式は、近傍宅地の固定資産税評価額に宅地の評価倍率を乗じ、形状等の画地補正および宅地造成費を控除して評価額を算出する方法で、山林の所在する自治体で近傍宅地の価額は確認することができます。
宅地転用が見込めない市街地山林の評価方法
市街地山林の宅地転用が見込めない場合、近傍の純山林の価額に比準して評価額を算出することになります。
近傍山林の価額は税務署で確認することができますので、該当する土地があるときは、山林が所在する場所を管轄する税務署に問い合わせてください。
宅地転用が見込めない市街地山林に該当するケース
市街地山林が宅地への転用が見込めない山林に該当するかどうかは、経済的な観点と物理的な観点で判断することになります。
経済合理的な理由で転用できない
市街地山林の原則的な評価方法は、山林を宅地に転用して有効活用することを想定しています。
宅地転用することが可能だとしても、転用する際に多額の造成費を要するなど転用することに経済合理性がない市街地山林については、宅地転用による有効活用ができないため、宅地転用が見込めない山林に該当することとなります。
たとえば評価対象地を宅地とした場合の価額よりも、控除する宅地造成費等の額の方が大きい場合、宅地転用するメリットがありませんので、純山林に比準した価額を相続税評価額とします。
山林の形状等の理由で転用できない
斜面にある市街地は、理論上の宅地転用は可能でも、現実的には転用が難しいこともあります。
傾斜度が３０度以上ある土地は「急傾斜地」といい、がけ崩れなどの危険があることから、宅地転用を前提とした評価方法は馴染みません。
傾斜度が３０度未満の市街地山林についても、宅地転用が困難である事情がある場合には、宅地転用が見込めない土地として評価することができます。
