居住用財産の買換え特例の適用要件および引き継ぐ取得価額の計算方法

自宅を買い換える際に生じた譲渡益が３，０００万円を超える場合、「居住用財産の譲渡所得の特別控除（措法第３５条）」ではなく、「特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例（措法第３６条の２）」の適用も選択肢となります。

本記事では、特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例の要件および、適用する際の注意点について解説します。

【この記事の監修者】
讃良周泰税理士事務所　税理士　讃良　周泰

特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例の概要

特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例（以下、居住用財産の買換え特例）は、自宅を買い換える際に生じる譲渡益の課税を繰り延べる制度です。

買換資産の取得価額が譲渡資産の譲渡価額の同額以上の場合、居住用財産の買換え特例を適用することで、売却時の譲渡所得をゼロにすることができます。

買換資産の取得価額が譲渡資産の譲渡価額を下回るときでも、差額だけが課税対象となるため、売却代金の大部分を買換資産の購入金額に充てることが可能です。

ただし、居住用財産の買換え特例は課税を繰り延べる制度であるため、将来買換資産を譲渡した際には、繰り延べた部分に対して課税関係が発生する点には注意が必要です。

居住用財産の買換え特例の
適用要件・注意点

居住用財産の買換え特例は、次の要件をすべて満たしている必要があります。

対象不動産に居住していなかった期間がある場合、居住していなかった期間を除いて居住期間を判定します。

家屋を取り壊して譲渡した際は、次の要件をすべて満たしていなければなりません。

• ・取り壊された家屋および敷地の所有期間が、家屋が取り壊された日の属する年の１月１日において１０年を超えている
• ・家屋を取り壊した日から１年以内に敷地の譲渡契約が締結され、住まなくなった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに譲渡している
• ・家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などとして利用していない

 
特定居住用家屋とは、住宅用の家屋のうち、一定の省エネ基準（断熱等性能等級４以上および一次エネルギー消費量等級４以上）を満たすもの以外のもので、次のいずれにも該当しない家屋をいいます。

• ・令和５年１２月３１日以前に建築確認を受けているもの
• ・令和６年６月３０日以前に建築されたもの

売却代金の合計が１億円を
超えた場合の取扱い

居住用財産の買換え特例は、売却代金が１億円以下であることが要件の一つですが、自宅の敷地を複数年に分けて譲渡した場合には、自宅を譲渡した年の前々年から翌々年まで（５年間）の売却代金の合計で金額の判定を行います。

自宅を譲渡した年分以前の売却代金の合計額が１億円以下であれば、居住用財産の買換え特例は適用可能です。

しかし、譲渡した翌年または翌々年に残りの自宅の敷地部分を処分したことで、売却代金の合計額が１億円を超えたときは、売却日から４か月以内に修正申告および納税手続きをしなければなりません。

居住用財産の買換え特例を
適用した際の住宅借入金等
特別控除の取扱い

買換資産に入居した年、前年または前々年に居住用財産の買換え特例を適用している場合、住宅借入金等特別控除を適用することはできません。

また、入居した年の翌年から３年目までの間に住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、居住用財産の買換え特例を適用するときにおいても、住宅借入金等特別控除は適用できません。

居住用財産の買換え特例を
適用した際の譲渡所得の
計算方法

居住用財産の買換え特例を適用した場合、買換資産の取得価額が譲渡資産の譲渡価額と同額以上のときは、譲渡はなかったものとして扱われます。

一方、買換資産の取得価額が譲渡資産の譲渡価額よりも小さいときは、譲渡資産の譲渡価額から買換資産の取得価額を差し引いた部分の譲渡があったとみなされます。