家賃滞納や不払いなどの問題をめぐって、貸主と賃借人、連帯保証人や家賃保証会社間での「賃貸トラブル」が後を絶たないようです。
事件はこうして起きた
「追い出し行為に賠償命令 家賃滞納で家財処分は“窃盗罪” 東京地裁」（２０１６年４月１３日 産経新聞）
家賃滞納を理由に玄関ドアに錠を取り付けて入れなくするなどしたのは不当な「追い出し行為」だとして、東京都の４０代男性が、山口県岩国市の家賃保証会社「ラインファクトリー」に３３０万円の損害賠償を求めた訴訟の判決で、東京地裁は同社に５５万円の支払いを命じた。
２００９（平成２１）年１月、男性は同社を連帯保証人として神奈川県海老名市のアパートに入居。
その後、仕事を辞め、２０１５（平成２７）年３月と４月の家賃計８万円を滞納。
すると、同社は錠を取り付けたうえ、家財を無断で処分。
男性は、公園やファストフード店などで９日間も過ごさなければいけなくなったという。
判決では、同社の行為は窃盗罪や器物損壊罪にあたると指摘。
処分された家財の損害を３０万円、ホームレス状態を強いられた慰謝料２０万円など計５５万円の賠償を命じた。
リーガルアイ
【代位弁済と追い出し行為】
部屋の賃借人が家賃滞納などで賃料を払わない場合、貸主である大家さんは賃貸借契約における連帯保証人に対して家賃滞納分を請求することができます。
連帯保証人は、原則として賃借人の債務についての責任を負うことになるからです。
家賃保証会社とは、賃貸契約時に連帯保証人を用意できない人でも部屋を借りられるように賃借人の連帯保証人を代行するもので、家賃滞納などの債務不履行をした場合に賃借人の代わりに支払いの代行（代位弁済）もするという仕組みになっています。
これは、貸主にとっても家賃滞納や不払いリスクを軽減できるというメリットがあるのですが、一方で賃借人側のデメリットも指摘されています。
家賃滞納や夜逃げなども後を絶たないことから、保証人がいる場合でも保証会社との契約を二重に要求する管理会社があったり、保証契約時に家賃の３～１０割を支払わなければいけないケースもあるからです。
さらに近年では、「ゼロゼロ物件」と呼ばれるものも増えているようです。
これは、敷金と礼金を支払わなくていい物件のことで、今回のケースのように、入居者などに対して追い出し行為をする「追い出し屋」と呼ばれる業者の存在が問題にもなっています。
では、こうした賃貸トラブルについて、法的にはどのように対処すればいいのでしょうか？
【家賃滞納者への追い出し行為は犯罪になる？】
家賃の滞納や不払いは、以前から多くの貸主が抱える頭の痛い問題のひとつでした。
実際、支払いを猶予したものの、賃借人が支払不能の状況に陥ってしまい、貸主が賃貸物件の明け渡しを求めるために内容証明による解約通知や裁判の申立てをしている間にも滞納賃料が多額に膨れ上がり、結局は貸主が滞納賃料の回収ができないというケースも多くあるのです。
だからといって、今回のケースのように貸主側が法律に定められた手続きをせずに追い出し行為のような実力行使をしてしまうと、大変なことになりかねません。
民事で損害賠償請求されたり、刑事告訴をされたりという可能性があるからです。
刑法上、次のような罪が適用されることが考えられます。
・賃借人の留守中にカギを交換して部屋に入れなくする⇒「住居侵入罪（刑法第１３０条）」
・合鍵で部屋の中に入り家具などの家財を持ち出して処分する⇒「住居侵入罪」、「窃盗罪」（刑法第２３５条）、「器物損壊罪」（刑法第２６１条）
・家賃の強引な取り立てや退去するよう脅しをかける⇒「脅迫罪」（刑法第２２２条）、「強要罪」（刑法第２２３条）、「恐喝罪」（刑法第２４９条）
【賃借人には占有訴権がある】
前述のような追い出し行為は「自力救済」といい、民法では例外を除き禁止されています。
家賃を滞納しているのは賃借人なので、当然ながら悪いのは賃借人です。
しかし同時に、民法では賃借人には借り家や部屋を占有して使用収益をする権利を認めているのです。
そして、占有を妨害されたり、奪われたりした場合、占有者である賃借人は妨害を阻止する、占有を回復するために損害賠償請求することが認められています。
これを、「占有訴権」といいます。
たとえば、貸主Aが建物の管理を管理会社Bに委託。
管理会社Bが、家賃を滞納している賃借人Cに対して追い出し行為を行う。
そこで、賃借人Cは管理会社Bだけでなく貸主Aも訴えることができる、というわけです。
判例では、貸主が管理会社とともに不法行為責任を負うとされ、賃借人の損害賠償請求を認めたものもあります。
法律上は、権利を有する者が、その権利を侵害された場合、司法手続きによらず自ら実力行使によって権利の回復を行うことはできない、ということです。
では、法的にはどのような手続きを取ればいいのでしょうか。
