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路線価地域の宅地を評価する際の調整率と利用区分に応じた補正計算を解説

路線価地域にある土地は、路線価に土地の面積を乗ずることで概算の評価額を算出できます。

しかし正確な評価額を算出する場合には、評価対象地の形状および用途に応じた補正計算が必要です。

補正計算を適切に行わないと評価額が過大(過小)になる恐れがありますので、路線価方式で宅地を評価する場合の計算方法について解説します。

【この記事の監修者】
讃良周泰税理士事務所 税理士 讃良 周泰

路線価方式による形状補正の計算方法

路線価は、その路線に面する標準的な大きさの宅地の標準価額です。

評価対象地が標準的な大きさ・形状ではない場合、評価額を補正する必要があり、評価額の上がる補正と下がる補正があります。

<主な形状補正の種類>
●側方路線影響加算
●二方路線影響加算
●奥行価格補正
●間口狭小補正
●奥行長大補正
●地積規模の大きな宅地の評価補正
●不整形地補正
●無道路地補正
●がけ地補正

<土地及び土地の上に存する権利の評価明細書(第1表)>

評価額が上がる補正計算

路線価方式で評価額が上がるのは、対象地が二方向以上の道路に接しているケースに限られます。

側方路線影響加算は、対象地が角地にある場合に適用する補正です。

路線価の高い方を正面路線価とし、側方路線価に側方路線影響加算率を乗じた価額を路線価に加算します。

二方路線影響加算は、対象地の正面と裏面に道路がある場合に適用する補正です。

路線価の高い方を正面路線価とし、裏面路線価に二方路線影響加算率を乗じた価額を路線価に加算します。

評価対象地が三方向もしくは、四方向の道路に接している場合には、接している道路の本数に応じて、側方路線影響加算率と二方路線影響加算率を路線価に加算しなければなりません。

なお対象地が二方以上の道路に接していたとしても、側方(裏面)道路に路線価が設定されていない時は、側方路線影響加算率(二方路線影響加算率)の計算は不要です。

土地の大きさによって評価額が下がる補正計算

路線価は標準的な大きさの土地に対する価額なので、評価対象地が標準よりも大きい(小さい)場合、減額補正を行います。

奥行価格補正は、対象地の奥行距離に応じて補正率を路線価に乗じます。

開発された住宅地は標準的な大きさに区画されていることが多いため、奥行価格補正率は1.00(補正無)のケースが多いです。

一方、先祖代々引き継いでいる土地など、一般的な宅地よりも対象地の面積が広大で奥行が長い場合又は奥行きが短い場合は奥行価格補正率を乗じます。

間口狭小補正は、対象地が道路と接している間口が狭い場合に適用される補正です。

間口距離が4m未満の場合、間口狭小補正は適用されますが、4m以上になると路線価の地域によって補正率は変わります。

奥行長大補正は、間口に対して奥行が長い土地に対して適用される補正です。

普通住宅地区の場合、奥行距離÷間口距離が2以上になると奥行長大補正の対象となります。
(平成30年1月分以降用の調整率の場合)

地積規模の大きな宅地の評価補正は、三大都市圏においては500㎡以上、三大都市圏以外の地域は1,000㎡以上の宅地を対象とした補正計算です。

対象地の面積に応じて規模格差補正率を適用し、評価額を算出します。

土地の形状によって評価額が下がる補正計算

不整形地補正は、対象地の形状が長方形・正方形に比べて歪だった場合に適用する補正です。

不整形地の評価方法にはいくつかあり、想定整形地から不整形地を差し引いて「かげ地割合」を求める方法が一般的です。

想定整形地は、不整形地(評価対象地)の面積を間口距離で除して算出した、奥行距離を基として計算する整形地をいいます。

<想定整形地の求め方>

無道路地補正は、道路に接していない土地を評価する際に行う補正で、接道義務を満たしていない宅地も無道路地補正の対象です。

がけ地補正は、対象地にがけ地がある場合に適用できる補正です。

がけ地があることにより、通常用途に使用できない部分の土地が占める割合に応じて、補正率は決まります。

またがけ地の方位によっても補正率は変わり、土地の方位は公図や測量図でも確認できます。

評価対象地の利用区分に応じた補正計算

土地の利用状況に応じた評価額の補正は、

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