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貸付事業用宅地等(小規模宅地等の特例)の3年縛りの条件と例外規定

「貸付事業用宅地等」は、貸付用の土地に対して適用できる小規模宅地等の特例です。

平成30年度の税制改正において、貸付事業用宅地等の要件が追加され、貸付開始時期が相続開始前3年以内だった場合、貸付用として利用している土地であっても特例を適用できない可能性があります。

本記事では貸付事業用宅地等の3年縛りの条件と、例外的に適用が認められるケースについて解説します。

【この記事の監修者】
讃良周泰税理士事務所 税理士 讃良 周泰

貸付事業用宅地等の概要

貸付事業用宅地等とは、相続開始の直前において被相続人等の不動産貸付業や駐車場業、自転車駐車場業および準事業として利用していた宅地等をいいます。

200㎡までの土地の相続税評価額を50%減額することができるため、1㎡当たりの評価額の高い土地に対して適用した方が節税効果は高くなります。

基本的な適用要件は「事業承継要件」と「保有継続要件」があり、貸付事業用宅地等を適用する土地の種類によって要件は少し異なります。

<被相続人の貸付事業用として供されていた宅地等の適用要件>
・事業承継要件
特例対象地に係る被相続人の貸付事業を、相続税の申告期限までに引き継ぎ、申告期限までその貸付事業を行っていること

・保有継続要件
特例対象地を相続税の申告期限まで保有していること

<被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の貸付事業用として供されていた宅地等の適用要件>
・事業承継要件
相続開始前から相続税の申告期限まで、特例対象地に係る貸付事業を行っていること

・保有継続要件
特例対象地を相続税の申告期限まで保有していること

小規模宅地等の特例には貸付事業用宅地等を含めて4種類の制度がありますが、併用して適用することも可能です。

ただ貸付事業用宅地等と他の制度の適用できる面積の上限は異なるため、併用適用する際は下記の計算式で限度面積を算出します。

<貸付事業用宅地等を適用する際の限度面積の計算式>
(①+②)×200/400+③×200/330 +④≦200㎡

① 特定事業用宅地等の適用面積
② 特定同族会社事業用宅地等の適用面積
③ 特定居住用宅地等の適用面積
④ 貸付事業用宅地等の適用面積

なお、貸付事業用宅地等は小規模宅地等の特例の中で、減額割合が唯一50%(他の制度の減額割合は80%)です。

他の制度を適用できる場合、1㎡当たりの減額割合が高い土地から小規模宅地等の特例を適用するのが節税をする際のポイントです。

貸付事業用宅地等の3年縛りの条件と判断基準

貸付事業用宅地等の3年縛りとは、相続開始前3年以内に新たに貸付事業用として利用した土地については、貸付事業用宅地等の適用対象外とする規定です。

3年縛りの条件は平成30年度の税制改正で新たに追加されたもので、経過措置は令和3年3月31日で終了しています。

「新たに事業の用に供された宅地等」の判断基準

「新たに事業の用に供された宅地等」とは、貸付事業用以外に利用していた土地を貸付事業用として利用したり、未利用の土地を貸付事業用として利用した土地等をいいます。

賃貸借契約等につき更新を行われた際は、継続して貸付事業用として利用していたことになりますし、以下のような貸付事業に係る建物等が一時的に賃貸されていなかったと認められる場合についても、「新たに事業の用に供された宅地等」には該当しません。

<一時的に賃貸されていなかったと認められるケース>
●継続的に賃貸されていた建物等の賃借人が退去した際、退去後速やかに新たな賃借人を募集し、賃貸が行われたとき
(新たな賃借人が入居するまでの間、特例対象地を貸付事業用以外として利用していない場合に限る)

●継続的に賃貸されていた建物等の建替えを行った際、建替え後速やかに新たな賃借人を募集し、賃貸が行われたとき
(建替え後の建物等を貸付事業用以外として利用していない場合に限る)

●継続的に賃貸されていた建物等が災害により損害を受けたことで、特例対象地の貸付事業を休業した際、貸付事業の再開のために当該建物等の修繕その他の準備を行い、特例対象地に係る貸付事業が再開されていたとき
(休業中に建物等を貸付事業用以外として利用していない場合に限る)

3年縛りの対象外となる貸付事業

相続開始の日まで3年を超えて引き続き「特定貸付事業」を行っていた、被相続人等の貸付事業用の土地は貸付事業用宅地等の3年縛りの対象外です。

「特定貸付事業」とは、事業的規模で事業を営んでいることをいい、所得税基本通達26-9(建物の貸付けが事業として行われているかどうかの判定)で示されている、「5棟10室基準」により特定貸付事業に該当するかを判断します。

5棟10室基準は、次に掲げる事実のいずれかに該当する場合、貸付が事業的規模で行われているものとする基準です。

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