親子間で行われる不動産の使用貸借に対する贈与認定

不動産を親子間で使用貸借する場合、贈与する意思がなかったとしても、税務署からみなし贈与の指摘を受ける可能性があるため、事前対策は不可欠です。

本記事では、親子間で行われる不動産に関する贈与税の取扱いと、贈与認定されないためのポイントについて解説します。

【この記事の監修者】
讃良周泰税理士事務所　税理士　讃良　周泰

土地の使用貸借に関する贈与税の取扱い

贈与税の取扱いは、相続税法や相続税法基本通達、財産評価基本通達等で定められていますが、土地を使用貸借した際の取扱いに関しては、「使用貸借に係る土地についての相続税及び贈与税の取扱いについて」で規定されています。

個人間の土地の貸借に対する贈与税の取扱いは、原則本通達に従って判断することになります。

ただし、当事者のいずれかが法人に該当する場合、もう一方の個人は原則、法人税の取扱いに準拠します。

子が親の土地に建物を建築した場合

個人が土地を借りる場合、通常は地主に対して地代を支払い、権利金の授受が行われているのが一般的な地域においては、借地権の設定時に権利金などを借地権設定の対価として支払うのが通例です。

それに対し、子が親の土地に建物を建築する際は、地代や権利金を支払うケースはほとんどなく、使用貸借で子が親から土地を借りることが大半です。

借地権が存在する場合には贈与関係が生じますが、使用貸借により土地を使用する際の権利はゼロとして取り扱われていますので、子が土地を使用貸借した際に贈与税が課税されることはありません。

なお、土地所有者である親から贈与または相続で土地を取得するときは、その土地を貸宅地ではなく、自用地として評価することになります。

子が親の借地に建物を建築した場合

親の借地に子が建物を建てる場合、親が土地所有者である場合と同様、子が親に権利金や地代を支払うことはほとんどありません。

借地権を使用貸借しているケースでは、借地を使用する権利の価額はゼロとして取り扱われるため、子が親の借地を無償使用しても贈与税が課税されることはないです。

一方、借地権の貸借が使用貸借に該当しないときは、実態に応じて借地権や転借権の贈与があったとみなされ、贈与税が課される可能性があります。

そのため、使用貸借する際は、土地を無償使用している子が管轄税務署に対し、「借地権の使用貸借に関する確認書」を提出する必要があります。

「借地権の使用貸借に関する確認書」は、地主と借地人である親、借地権を使用する子の３人が、使用貸借により借地権を借りていることを連名で確認する書類です。

確認書を提出しないと贈与税が課される可能性があるので、借地権を使用貸借により借り受けた際は、速やかに提出してください。

子が親名義の建物を増築した場合

親名義の建物を子が増築した場合、親が子に対価を支払っていないときは子から親への贈与となります。

増築資金相当額が贈与対象となりますが、増築資金に相当する額の建物持分を子に移転したときは、親は経済的利益を受けていないものとして、贈与税の課税対象から外れます。

ただし、増築資金相当額を対価に持分を移転した際は譲渡所得の対象となるため、譲渡益が生じる場合には譲渡所得として税負担が生じる点には留意してください。

親が借りている土地の底地部分を子が取得した場合

親が賃借している土地の所有権を子が買い取った場合、贈与税の課税関係においては、親子間で地代の授受が行われるかが焦点となります。

親子間で地代の授受が行われないときは、子が地主となった時点で借地権を借主である親から贈与により取得したとみなされます。

しかし、子が土地の所有者となった以後も、引き続き親が借地権者であることに変更がない場合には、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を提出することにより、贈与として取り扱われなくなります。

「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」は、新たに所有者となった子と借地権者である親の連名で作成する書類で、提出先は土地所有者である子の管轄税務署です。

申出書を提出すれば贈与税の課税は回避できますが、借地権者である親の相続が発生したときは借地権も相続税の対象となりますので、相続財産の計上漏れには気を付けてください。