不動産事業者が消費税の還付を受けられる仕組みをわかりやすく解説

消費税の課税事業者は、支払った消費税額が受け取った消費税額よりも多い場合、消費税の還付を受けることができます。

不動産事業者は消費税の還付対象になりやすい業種ですが、税制改正により還付の仕組みが変更されている点に留意する必要があります。

本記事では、消費税還付の仕組みと、不動産事業者が還付を受けるための条件を解説します。

消費税が還付されるケース

消費税還付とは、納め過ぎた消費税を事業者に戻す仕組みをいいます。

消費税の課税事業者は、売上に対する消費税から仕入れにかかる消費税を差し引いた額を納めますが、仕入れにかかる消費税額のほうが大きい場合、その差額が還付されます。

たとえば、事業者の取引すべてが消費税の課税対象であり、かつ適用税率が同じ場合、赤字が発生している事業者であれば、消費税の還付を受けることが可能です。

また、事業が黒字であっても、売上に対して消費税が課されない取引が含まれている場合には、還付額が生じることもあります。

不動産関連の事業では、消費税が課されない取引も少なくないため、適切に手続きを行うことで、消費税の還付を受けられるケースが多く見られます。

不動産事業者が消費税還付を受けるための要件

消費税の課税事業者
であること

消費税の還付を受けられるのは、消費税の課税事業者に限られます。

支払った消費税額のほうが多いとしても、免税事業者に該当する事業者は還付を受けることはできません。

また、消費税の簡易課税制度を選択している事業者についても、消費税の還付は受けられません。

納め過ぎた消費税は、消費税の確定申告書を提出することで還付されますが、税務署は申告内容を審査してから還付を行います。

なお、申告書の記載不備や不明点がある場合には、税務調査が実施される可能性があるため、注意が必要です。

居住用・事業用物件の
違いによる影響

消費税還付の適用可否は、取得した不動産が居住用か事業用かによって大きく異なります。

一般に、事業用物件は消費税の課税対象となるため、還付を受けられる可能性があります。

一方、居住用物件は原則として非課税であるため、消費税の還付対象外です。

なお、消費税の課税・非課税の判断は還付額に直結するため、取引ごとに課税区分を確認してください。

住宅貸付けにおける消費税の非課税範囲

住宅の貸付けに関する契約において、「人の居住の用」に供することが明らかな場合、基本的に消費税は非課税となります。

また、契約上に貸付けの用途が明示されていない場合でも、実際の貸付状況から「人の居住の用」に供されていることが明らかなときは、消費税は非課税とされます。

たとえば、住宅の賃借人が個人であり、実際に人の居住用として利用されていることが確認できる場合、消費税は非課税となります。

居住用賃貸建物の取得等に係る仕入税額控除の制限

事業者が国内で取得する居住用賃貸建物に関して、一定の条件を満たす場合には、その建物に係る課税仕入れ等の税額は、仕入税額控除の対象外となります。

「居住用賃貸建物」とは、次のいずれにも該当する建物を指します。

住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物以外の建物
高額特定資産または、調整対象自己建設高額資産に該当するもの

「住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物」とは、構造や設備の状況から住宅として使用されることが明らかでない建物をいいます。

たとえば、すべてが店舗として設計・建築されている建物は、「住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物」に該当します。

なお、建物の一部が店舗用に使用されている場合などにおいて、住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな部分と、それ以外の部分（居住用賃貸部分）が合理的に区分されているときは、居住用賃貸部分以外の部分に係る課税仕入れ等の税額については、従来どおり仕入税額控除の対象となります。

不動産事業者が消費税還付を受ける際の注意点

国税当局は、消費税の仕組みを悪用して不正に還付を受けようとする事案が発生していることから、取締りを強化しています。

不正還付への対策としては、還付審査の厳格化、実地調査の強化、組織体制の整備といった取組みが進められています。

不動産事業者が消費税の還付申告書を提出した場合、申告の妥当性や根拠を確認するために、証拠書類の提出が求められる可能性があります。

申告内容に不明点がある場合は、税務調査の対象となることも想定されますので、消費税の還付が適正であることを説明できるよう、必要な書類を適切に保存・整理しておくことが重要です。

まとめ

不動産事業者が消費税還付を受けるためには、適用要件を正確に理解したうえで、消費税の確定申告を行う必要があります。

消費税の課税事業者でなければ還付を受けることはできませんし、取得する不動産が居住用か事業用かによっても、消費税の取扱いが異なります。

税制改正により、居住用賃貸建物の取得等に係る仕入税額控除の制限が導入されていますので、消費税の還付を受ける際は最新の税制情報を確認し、専門家に相談したうえで手続きを進めてください。