貸付事業用宅地等（小規模宅地等の特例）の３年縛りの条件と例外規定

「貸付事業用宅地等」は、貸付用の土地に対して適用できる小規模宅地等の特例です。

平成３０年度の税制改正において、貸付事業用宅地等の要件が追加され、貸付開始時期が相続開始前３年以内だった場合、貸付用として利用している土地であっても特例を適用できない可能性があります。

本記事では貸付事業用宅地等の３年縛りの条件と、例外的に適用が認められるケースについて解説します。

【この記事の監修者】
讃良周泰税理士事務所　税理士　讃良　周泰

貸付事業用宅地等の概要

貸付事業用宅地等とは、相続開始の直前において被相続人等の不動産貸付業や駐車場業、自転車駐車場業および準事業として利用していた宅地等をいいます。

２００㎡までの土地の相続税評価額を５０％減額することができるため、１㎡当たりの評価額の高い土地に対して適用した方が節税効果は高くなります。

基本的な適用要件は「事業承継要件」と「保有継続要件」があり、貸付事業用宅地等を適用する土地の種類によって要件は少し異なります。

小規模宅地等の特例には貸付事業用宅地等を含めて４種類の制度がありますが、併用して適用することも可能です。

ただ貸付事業用宅地等と他の制度の適用できる面積の上限は異なるため、併用適用する際は下記の計算式で限度面積を算出します。

なお、貸付事業用宅地等は小規模宅地等の特例の中で、減額割合が唯一５０％（他の制度の減額割合は８０％）です。

他の制度を適用できる場合、１㎡当たりの減額割合が高い土地から小規模宅地等の特例を適用するのが節税をする際のポイントです。

貸付事業用宅地等の３年縛りの条件と判断基準

貸付事業用宅地等の３年縛りとは、相続開始前３年以内に新たに貸付事業用として利用した土地については、貸付事業用宅地等の適用対象外とする規定です。

３年縛りの条件は平成３０年度の税制改正で新たに追加されたもので、経過措置は令和３年３月３１日で終了しています。

「新たに事業の用に供された宅地等」の判断基準

「新たに事業の用に供された宅地等」とは、貸付事業用以外に利用していた土地を貸付事業用として利用したり、未利用の土地を貸付事業用として利用した土地等をいいます。

賃貸借契約等につき更新を行われた際は、継続して貸付事業用として利用していたことになりますし、以下のような貸付事業に係る建物等が一時的に賃貸されていなかったと認められる場合についても、「新たに事業の用に供された宅地等」には該当しません。

３年縛りの対象外となる貸付事業

相続開始の日まで３年を超えて引き続き「特定貸付事業」を行っていた、被相続人等の貸付事業用の土地は貸付事業用宅地等の３年縛りの対象外です。

「特定貸付事業」とは、事業的規模で事業を営んでいることをいい、所得税基本通達２６－９（建物の貸付けが事業として行われているかどうかの判定）で示されている、「５棟１０室基準」により特定貸付事業に該当するかを判断します。

５棟１０室基準は、次に掲げる事実のいずれかに該当する場合、貸付が事業的規模で行われているものとする基準です。