不動産の売却益の税金を圧縮する方法は?マイホーム売却時の3000万円控除など解説



【この記事の監修者】 讃良周泰税理士事務所 税理士 讃良 周泰

不動産の譲渡所得には、所得税や住民税などがかかります。
この譲渡所得にかかる税率は約20%または約40%と少なくありません。
しかし、特例をうまく利用すれば、とくにマイホームの売却益はかなりの税金を圧縮できます。
どのような制度があるかチェックしてみましょう。

マイホームの売却益は所得税などの圧縮で有利

そもそも不動産の譲渡所得の定義は、その物件が「買った時よりも高い価格で売れた場合の利益」を指します。この譲渡所得には、所得税と住民税が課税されます(法人の場合は法人税など)。譲渡所得の計算式は次の通りです。

〈1〉収入金額−(〈2〉取得費+〈3〉譲渡費用)−〈4〉特別控除額=課税譲渡所得

上記のうち、〈1〉は不動産の売却で得た代金、〈2〉は不動産の購入代金など、〈3〉は仲介手数料や印紙税などです。〈4〉の特別控除額は、売却物件が「マイホームかそれ以外か」で状況が大きく変わります。端的にいえば、対象がマイホームなら控除額が大きく(=税金を抑えやすい)、それ以外ならそれなりの負担があります。

不動産の所有期間が短いと税率は倍になる

不動産の譲渡所得を考える時に抑えておきたいポイントとして「不動産の所有期間」があります。
不動産は、買ってから「短期で処分した場合(短期譲渡所得)」と「長期で処分した場合(長期譲渡所得)」で所得税などの税率がかなり変わってきます。

長期と短期の分かれ目は「5年」です。
譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えていれば長期扱いになりますし、それ以下は短期になります。それぞれの税率は次の通りです。

長期の場合:課税譲渡所得×所得税15%(住民税5%)
短期の場合:課税譲渡所得×所得税30%(住民税9%)

長期に比べると短期譲渡所得は、おおむね倍になるため要注意です。

使い勝手がよく、自由度が高い「3000万円特例」

ここから先は、「マイホームの譲渡所得に関する特別控除」について、くわしく見ていきます。
使い勝手がよく、自由度が高いのは「マイホームを売ったときの特例」です。
これは不動産を譲渡した時の所得から「3000万円までを一律で控除」してくれるものです。

この特例の魅力は、なんと言っても適用要件が少ないこと。
たとえば、具体的な要件としては「住まなくなった日から約3年で売る」「親子間や夫婦間の譲渡ではない」などが挙げられます。合わせて、所有期間が関係ないことも特筆すべき点です。
買ったばかりのマイホームにもこの特例は適用できます。
ただし、別荘など保養の目的で所有する家屋、新築期間中などの仮住まいで所有する家屋にはこの特例は適用出来ません。

3000万円特例と組み合わせて使える「軽減税率の特例」

さらに、マイホームの売却益に関する特別控除には、「軽減税率の特例」もあります。これは先ほどご紹介した「マイホームを売ったときの特例」と組み合わせて使えるもので、下記の公式で所得税を計算できます。

6000万円以下:譲渡による所得金額×10%(住民税4%)
6000万円超:(譲渡による所得金額−6000万円)×15%+600万円(住民税 (譲渡による所得金額-6000万円)×5%+240万円)

ただし、こちらの特例は譲渡をした年の1月1日現在で所有期間が10年を超えるものについて対象になる点に注意が必要です。

マイホーム以外の不動産の売却益の考え方

次に、「事業用や投資用の不動産を売却した場合」ですが、課税所得の計算式はマイホームと同じです。
しかし、使い勝手のよい控除の特例がありません。
そのため、マイホームに比べると、どうしても税金が高くなりやすいのです。

加えて、税金を膨らませる要因がもうひとつあります。
それは、

 

 

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