「タワマン節税」を実行する前に!これだけは知っておきたい注意ポイント



【この記事の監修者】 讃良周泰税理士事務所 税理士 讃良 周泰

タワーマンション購入による相続税対策は、富裕層や高額所得者を中心によく利用されています。一般的な中層階のマンション購入でも相続税対策になりますが、タワーマンションだとさらに節税効果は高まります。一方、最近の流れを見ますと、これから先、節税効果が薄まる可能性も。タワーマンションを購入する前に必読です

市場価値と評価額の落差がマンション節税のキモ

タワーマンション節税の注意点をお話しする前に、「マンション購入による節税の仕組み」をざっと確認していきます。

なぜ、マンションを購入するだけで節税になるのかというと、実勢価格(市場価格)に対して、「相続税や固定資産税の評価額を抑えられるから」です。

表現を変えると、市場価値と評価額がかけ離れている状態といえます。
この落差が大きいほど、相続税対策では有利です。
なぜなら、評価額が圧縮できない金銭などで相続するよりも、評価額を圧縮できるマンションで相続した方が相続税は安くなるからです。

マンションの実勢価格と評価額の落差が生まれる理由は?

そもそもなぜマンションは、実勢価格と評価額の落差が発生するのでしょうか。
その理由はシンプルです。
マンションの資産価値は、建物と土地から構成されます。
その両方で評価額を抑えられるので、物件全体の評価額も抑えられるという構図です。

まず建物ですが、新築物件の場合、建物部分の税金の評価額は建築費用の5割〜6割程度になることが多いです。
ちなみに、評価額には「固定資産税評価額」と「相続税評価額」がありますが、建物の場合この2つはイコールです。
一方の土地ですが、限られた土地に高層の建物が建っているマンションは、1戸当たりが所有する土地面積が狭くなり、必然的に評価額が下がります。

タワーマンションになるとさらに節税効果が高まる理由は?

さらにタワーマンションは、高層階になるほど実勢価格が高額になるのにも係わらず、延べ床面積が同じなら、高層階も低層階も同じ相続税・固定資産税の評価額でした。

そのため、タワーマンションの高層階は節税効果がとくに高いとされ、相続税対策に利用されてきたのです。
とくに眺望のよい都心物件は、築年数がたっても実勢価格が維持されやすく、相続税対策ツールにはうってつけでした。

しかし、『平成29年度税制改正』を機に雲行きがあやしくなってきています。
この税制改正では、高層階マンション(20階超)の固定資産税の評価額は負担増となりました。
具体的には、20階超は階数が1階上がるごとに約0.26%税率が高くなる設定になっています。4階上がると約1%上がるわけですから、少なくない負担増になります。

高層階の相続税の評価額が今後、改正される可能性も

現在、20階超の高層階マンションの評価額は、「固定資産税のみの負担贈」にとどまっています。しかし、有識者からは「高層階マンションの“相続税”評価額についても将来、改正検討が行われるのでは?」との声も聞かれます。

実際に『平成29年度税制改正』では、タワーマンションの固定資産税と相続税をセットで引き上げることが論議されていました。

たとえば、

 

 

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