譲渡所得の空き家特例を適用する際に注意すべきポイント

譲渡所得の空き家特例（措法35条3項）は、被相続人が住んでいた物件を売却した際、最高3,000万円まで控除できる特例です。

一般的な3,000万円控除（措法35条1項）と違い、土地建物を売却する場合と建物を取り壊し土地のみを売却する場合で、適用要件が異なりますので適用する際はご注意ください。

【この記事の監修者】
讃良周泰税理士事務所　税理士　讃良　周泰

空き家特例は令和5年（2023年）まで延長

譲渡した日は原則引渡日を使用する

空き家特例は、当初平成28年4月1日から令和元年12月31日までに譲渡した物件が対象の制度でした。

しかし税制改正により適用期間が延長され、令和5年（2023年）12月31日までの譲渡は特例対象となります。

また税制改正に際し適用要件が一部緩和され、被相続人が老人ホームに入居後に亡くなった場合でも、一定の要件を満たせば空き家特例を受けられるようになりました。

建物を取り壊さずに譲渡する際の注意事項

空き家特例は、昭和56年5月31日以前に建築された建物が対象です。

ただ昭和56年5月31日以前に建築された建物でも、マンションなど区分所有登記がされた建物には適用できませんので注意してください。

相続開始から売却時点まで自宅は未利用であること

空き家特例は、被相続人が一人で住んでいた自宅が対象であり、相続発生してから売却までの間は使用していないことが条件です。

そのため相続開始時点で被相続人と同居していた親族がいる場合や、相続開始後に貸付用などに土地を利用した場合は空き家特例を適用できません。

また貸付けに該当するケースには、一時的な貸付や無償貸付も含まれるため、売却するまでの期間は完全に空き家状態でなければ、空き家特例は適用できません。

売却時点で建物が耐震基準を満たしていること

建物を取り壊さず売却する場合、建物が耐震基準を満たしていない場合、空き家特例は受けられません。

昭和56年5月31日以前に建築された建物は、当時の耐震基準で建てられているため、現在の耐震基準を満たしている可能性は低いです。

したがって、空き家特例を適用するためには、売却前に建物の耐震工事が必要になります。

なお耐震基準を満たした建物であることを証明するため、耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写しを申告書に添付する必要があります。

建物を取り壊して売却する際の注意事項

空き家特例は建物ごと売却するよりも、建物を取り壊し、更地で売却した方が特例を適用しやすいです。

ただ更地で売却する際の注意点もあるためご紹介します。

相続時から売却時点まで未利用であること

建物ごと自宅を売却するのと同様、相続開始以後に貸付用などとして使用してしまうと、空き家特例は適用できません。

建物を取り壊す前に貸付用として利用した場合はもちろんのこと、建物を取り壊し後に新たな建物を建築した場合も、特例の対象外となりますのでご注意ください。

被相続人の自宅の敷地全体が特例要件を満たさなければならない

空き家特例は、被相続人の自宅を取り壊し、敷地の一部を売却する場合でも特例は受けられます。

ただ適用要件の判定は、被相続人が自宅の敷地として利用していた土地全体で適否判定を行うため、売却していない部分の土地も要件を満たしていないと、空き家特例は適用できません。

なお自宅の敷地の未利用期間は、相続開始から売却する時点までなので、土地を売却した後であれば土地を貸付用などに利用しても特例は受けられます。

被相続人居住用家屋等確認書の取得方法

『被相続人居住用家屋等確認書』は、被相続人が譲渡物件に住んでいたことを市区町村が証明する書類で、空き家特例を申告する際に添付する書類の一つです。

『被相続人居住用家屋等確認書』を取得するためには、『被相続人居住用家屋等確認申請書』に必要事項を記入し、以下の添付書類と一緒に市区町村へ提出します。

＜申請時に添付する書類＞

※老人ホームに入居後に相続開始した場合には、老人ホームに入所していたことを証明する書類が必要です。（入所時の契約書の写し等）

なお