売却前に対策すべき。不動産譲渡所得の効果的な節税方法５選

不動産を売却した際に発生する利益は、譲渡所得の対象となります。

譲渡所得税の支払いを少しでも抑えるためには、売却前の対策が不可欠ですので、今回は不動産譲渡所得の節税方法を５種類ご紹介します。

【この記事の監修者】
讃良周泰税理士事務所　税理士　讃良　周泰

対策１：不動産譲渡時に売却利益が発生するかを確認する

譲渡所得の対策を講じる際は、売却不動産に利益が発生するかを確認してください。

譲渡所得税は売却利益に対して課される税金ですので、売却利益が発生していなければ譲渡所得税はかかりません。

収入金額は不動産の売却金額、取得費は売却した不動産を購入した際の費用、譲渡費用は売却するときにかかった費用です。

特別控除額は、特例制度を適用した際に差し引くことができる控除です。

不動産の売却利益が発生したときは確定申告が必要になりますが、売却利益が出ていなければ申告する必要はありません。

ただし特例を適用することで譲渡所得金額がゼロになる場合は、申告手続きが必要となりますのでご注意ください。

対策２：長期譲渡所得の対象になるまで不動産を売却しない

給与所得や事業所得などの総合課税の所得は、それぞれで発生した所得金額を合算し、課税所得金額に税率を乗じて所得税額を算出します。

それに対し分離課税の不動産譲渡所得は、他の所得とは別に所得税額の計算を行います。

総合課税は所得金額の大小で税率が変化しますが、不動産譲渡所得は所有期間で税率が変化するのが特徴です。

譲渡した年の１月１日において所有期間が５年を超えるものは「長期譲渡所得」、譲渡した年の１月１日において所有期間が５年以下のものは「短期譲渡所得」に該当します。

不動産譲渡所得の所有期間は売却時点ではなく、譲渡した年の１月１日までの期間で判断する点には要注意です。

相続により取得した不動産については、被相続人が取得した日から所有期間の計算を行いますので、相続した直後に不動産を売却したとしても、被相続人からの所有期間が５年を超えていれば長期譲渡所得の対象となります。

不動産譲渡所得の税率は一律なので、売却利益が大きくても長期譲渡所得に該当すれば、課される税率は２０．３１５％です。

反対に、売却利益が少なくても、短期譲渡所得に該当すると４０％近くを税金として納めることになるため、売却時期も節税に大きく関係してきます。

対策３：経費計上できる取得費・譲渡費用を洗い出す

不動産譲渡所得は売却利益に対して課される税金ですので、利益を圧縮する分だけ納税額を減らすことができます。

取得費に該当するのは、売却した土地・建物の購入代金だけでなく、購入手数料など売却資産を取得するのに要した費用も取得費の対象です。

建物の取得費については、所有していた年数に応じて減価償却費相当額を差し引く必要があるので、所有期間が長い建物ほど取得費として計上できる金額は少なくなります。

相続した土地など、実際の購入価格が不明な場合については、売却金額の５％を概算取得費として計上することが可能です。

譲渡費用とは、土地や建物を売るために直接要した費用をいい、固定資産税や維持管理費など、売却する目的以外で支出した費用は譲渡費用に該当しません。

一般的な不動産売買であれば、仲介手数料や測量費、売買契約書の印紙代などが譲渡費用として計上できます。

また建物を取り壊すことを条件に土地を売却する場合には建物の取壊し費用、売却に伴い貸付アパート等の入居者に立ち退いてもらう際に支払う立退料も譲渡費用に該当します。

対策４：売却損失が発生した不動産と同じ年に譲渡する

不動産譲渡所得は、同年中に売却した不動産の損益と通算して所得金額を算出するため、売却利益が発生する不動産と、売却損失が発生する不動産を同時に売却することで利益を圧縮させることができます。

不動産譲渡所得と他の所得との損益通算は認められていませんが、例外的に不動産の売却損失を他の所得から差し引くことができる特例制度は存在します。

損益通算が認められているのは同年中に売却した不動産のみで、年をまたいでしまうと損益通算はできません。

売却した年分は、原則不動産を引き渡した日を基準日（譲渡日）として判断しますが、納税者の選択により契約日を譲渡日とすることも可能です。

そのため引渡日が別年分だったとしても、契約日を譲渡日とすることで同年中の譲渡とし、損益通算を可能にする方法もあります。

ただし契約日を譲渡日とするためには確定申告が必要ですので、損益通算により譲渡所得税がゼロになる場合でも申告手続きは行ってください。