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法人が土地や建物などを交換した際の圧縮記帳の要件および注意点

法人が土地や建物などを交換した場合、原則は譲渡資産を対価に相手方から資産を取得したとみなされ、時価と帳簿価額の差額が譲渡益として課税対象となります。

しかし、特定の要件を満たした交換については圧縮記帳が認められ、固定資産を交換した際に生じる税負担を軽減できます。

本記事では、固定資産を交換した際の圧縮記帳の要件および、計算方法について解説します。

土地や建物を交換したときの圧縮記帳の概要

同じ種類の固定資産を交換し、同一の用途に供している場合、実質的に同一資産を継続して使用しているのと変わりないことから、交換により取得した資産の帳簿価額を減額して損金の額に算入する圧縮記帳が認められます。

圧縮記帳には圧縮限度額が定められており、譲渡資産と取得資産の価値に一定以上の差がある場合は適用することができません。

また、圧縮記帳を適用する際は、取得した資産の帳簿価額を損金経理により減額し、減額した金額の損金算入についての明細を確定申告書に添付する必要があります。

土地や建物を交換したときの圧縮記帳の適用要件

土地や建物を交換したときの圧縮記帳の要件は、次の通りです。

<交換による圧縮記帳の適用要件>

①譲渡資産と取得資産が次のいずれかに該当し、かつ、土地と土地、建物と建物のように互いに同じ種類の資産であること
 ・土地
 ・建物
 ・機械、装置
 ・船舶
 ・鉱業権

②譲渡資産も取得資産もいずれも固定資産であること

③譲渡資産も取得資産のいずれも所有者が1年以上所有していたものであること

④相手方が交換するために取得したものでない取得資産であること

⑤取得資産を譲渡資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること

⑥交換時における譲渡資産の価額(時価)と取得資産の価額(時価)との差額が、これらの価額のうちいずれか多い方の価額の20%相当額を超えないこと

交換による圧縮記帳は土地や建物だけでなく、機械や装置などを交換した際にも適用できますが、不動産業者などが販売目的で所有している不動産などは棚卸資産に該当するため、それらを交換したときに適用することはできません。

同一資産を交換した場合のみを対象とするため、土地と建物など、種類が異なる固定資産を交換したときは対象外です。

土地建物等の用途については、次のように区分されます。

<同一の用途に供したかを判定する際の区分>

土地
宅地、田畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、その他

建物
居住用、店舗または事務所用、工場用、倉庫用、その他の用

機械・装置
旧耐用年数省令別表第二に掲げる設備の種類の区分

船舶
漁船、運送船(貨物船、油槽船、薬品槽船、客船等)、作業船、その他の区分

店舗または事務所と住宅を併用している建物については、居住専用または店舗専用、事務所専用の建物としても差し支えありません。

借地権は土地に含まれますが、交換建物に附属する設備や構築物については、建物と一体となって交換される場合に限り建物に含まれます。

交換差金等の額が20%以内であれば適用対象となりますが、20%を超える場合には圧縮記帳の適用を受けることはできません。

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